Die Höhe der Miete wird zwischen Mieter und Vermieter in der Regel frei ausgehandelt. Dem Vermieter sind aber nach oben Grenzen gesetzt. Wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt, kann unter Umständen eine Mietpreisüberhöhung vorliegen.

In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, die von der Landesregierung des jeweiligen Bundeslands durch eine Rechtsverordnung festgesetzt wurden, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Mietpreisbremse gilt aber nicht für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Sie kann auch bei einer höheren Vormiete oder bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen überschritten werden.

Hinweis: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für eine Wohnung in derselben oder einer vergleichbaren Gegend und in ähnlicher Art, Lage, Ausstattung und Größe vereinbart wird. Sie kann sich beispielsweise ergeben aus

• einem Mietspiegel,
• einer Mietdatenbank,
• einem Sachverständigengutachten oder
• einem Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Welche Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg der Mietpreisbremse unterliegen, ist in der Mietpreisbegrenzungsverordnung geregelt.

Des Weiteren wird zwischen Netto- und Bruttomiete unterschieden.

Die Netto- oder Kaltmiete ist die reine Miete, die der Vermieter für die Überlassung der Wohnung verlangt. Die Nebenkosten (etwa für Heizung, Wasser oder für Betriebskosten) werden gesondert vereinbart und zwar zahlungstechnisch entweder als Vorauszahlung oder als Pauschale. Nur wenn Vorauszahlung vereinbart ist, muss Ihnen der Vermieter oder die Vermieterin einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung vorlegen, anhand derer Sie überprüfen können, ob Sie etwas nachzahlen müssen oder ob Ihnen vielleicht ein Guthaben zusteht.

Bei der Brutto- oder Warmmiete ist ein Anteil für die Nebenkosten bereits enthalten, ohne gesonderte Vereinbarung. Eine vollständig verbrauchsunabhängige Bruttomiete ist aber in den meisten Fällen unzulässig, weil sie dem Zweck der Heizkostenverordnung zuwiderlaufen würde, die Kosten für Heizung und Warmwasser entsprechend der tatsächlichen Nutzung zu verteilen.

Hinweis: Außer den Nebenkosten beim Vermieter müssen Sie oft Kosten für Strom oder Telefon direkt an die Versorgungsunternehmen bezahlen.

Mietspiegel

Rechtsgrundlage

• Mietpreisbegrenzungsverordnung
• § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung)
• § 556e Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung) in Verbindung mit § 555b Nr. 1, Nr. 3-6 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Modernisierungsmaßnahmen)
• § 556f Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Ausnahmen)
• § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)
• § 558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Form und Begründung der Mieterhöhung)

Freigabevermerk

Dieser Text entstand in enger Zusammenarbeit mit den fachlich zuständigen Stellen. Das Justizministerium hat ihn am 13.11.2020 freigegeben.